统计局数据显示,2015年房地产开发企业土地成交价款7622亿元,同比下降23.9%。若按照财政部统计,包括工业土地等在内,2015年前11个月,国有土地使用权出让收入同比下降29.2%。 “我们整理一亩土地的成本是200万,实在不愿意以220万一亩的价格贱卖出去。”1月28日,中部某省第二大城市土储中心相关负责人对21世纪经济报道记者表示。
房地产库存不断攀升,部分城市房地产供大于求严重,土地难以卖出好价钱的现象很普遍。
统计局数据显示,2015年房地产开发企业土地成交价款7622亿元,同比下降23.9%。若按照财政部统计,包括工业土地等在内,2015年前11个月,国有土地使用权出让收入同比下降29.2%。
土地出让收入的大缩水,影响地方政府当期可用财力,拖累经济建设可用资金。据21世纪经济报道记者了解,城市土地储备中心或相关城投公司,以土地做抵押,去银行贷款融资等行为并不少见,土地价值的缩水也使得政府可借贷资金减少。
土地收入向大城市集中
2015年,各省土地出让收入缩水情况普遍。如,广东2015年国有土地使用权出让收入完成2936.87亿元,同比下降14.7%、减收505.98亿元。
重庆2015年前11个月国有土地使用权出让收入完成1403.6亿元,下降10.1%。
但广东、重庆土地出让收入形势已经好过全国。2015年前11个月,全国国有土地使用权出让收入2.6万亿元,同比减少1万亿元,下降29.2%。
土地收入大缩水,在中西部省份很普遍。如南昌。南昌2015年预算执行报告显示,国有土地使用权出让金收入及计提的专项资金完成185.4亿元,同比下降了36.2%,2014年这项收入为290亿元。
长沙、南昌等中西部省会城市2015年土地出让收入也大幅缩水超30%。郑州、成都等城市,虽然整体土地收入未有减少,但楼面价均出现负增长,土地均价难以上涨。
成都某市民以亲身经历告诉21世纪经济报道记者,2013年在城区为小孩就近上学买的100万的房子,到2015年二级市场挂牌价为90万,两年时间价格大概下跌了10%。
同时,土地市场分化也很明显,部分一二线城市土地市场依然火爆。如北京、上海2015年土地供应大幅减少,但土地出让收入分别同比增长6%、略微下降4.8%,楼面价则分别上涨16%和57%。
北京2015年土地规划建筑面积同比下降9%,但土地收入创纪录地超过2000亿元。
广州市2015年土地收入达到955亿元,占到广东省土地收入的32%。广州土地收入同比上涨13.8%,拉升了广东整体土地收入增速。
据中原地产统计,20大房企2015年在土地市场投入3517亿元,其中50%投入到一线城市。这个比例从2011年的26%,近几年逐步提升,2012、2013、2014年的占比分别为27.5%、32.6%、39.9%。
土地融资功能或逐步弱化
一二线城市集聚资金的能力不断推高,在全国土地收入整体负增长的背景下,意味着大量三四线城市仍是“一片黑”。
土地收入对地方政府而言非常重要。有财政学者对21世纪经济报道记者表示,像中西部省份一般公共预算收入更多是“吃饭财政”,用于政府基本运转开支。经济建设、资本项目开支,多来自于土地出让收入。近几年随着补偿拆迁成本增加,但仍估摸有一半的土地收入能用于项目建设。
据湖南国土厅数据,湖南“十二五”期间土地出让总价款4532.54亿元,年均土地出让收入906.5亿元,为同期地方财政收入的48.9%左右,为地方城市发展、园区建设提供了有力的财力支撑。
2015年以来,地方债纳入规范管理,预算法规定地方政府举债只能通过发行债券的方式,其他单位不得替政府举债。
曾经在地方举债中至关重要的土地市场,还会对地方加杠杆资金带来什么影响呢?西部某省财政厅相关负责人对21世纪经济报道记者表示,房地产市场萎缩,加上各地纪律要求等因素交集,土地杠杆融资的作用不那么明显了。
据21世纪经济报道记者了解,不少地方土地储备中心和城投平台公司共用一块招牌,土地整理之后,资产划拨给城投公司,由城投公司通过银行贷款、信托等形式融资的方式仍然存在。
上述西部财政厅相关负责人直言,他们的做法也类似。稳增长压力之下,政府债券额度有限,平台公司仍在一定程度上替政府举债融资。
上述财政学者表示,土地融资功能应该逐步会弱化,但各级政府其实仍在默许这种行为。土地收入的缩水,也使得地方以土地抵押杠杆举债的规模减少。有些地方同一块土地多次抵押,这些债务的风险也在加大。
至于2016年土地市场,中原地产首席分析师张大伟对21世纪经济报道记者表示,可能跟2015年差不多,资源仍然会往一二线城市集聚,全国整体情况可能比2015年稍好。
