商品房预售制和现房销售有什么不同？

目前中国的商品房销售主要以商品房预售制和现房销售为主。那么这两种有什么不同呢？

商品房预售制是指购房者预先缴纳一部分的定金或者预付款（有的地方称为诚意金）获得了一种权利。这个定金是可退的或者抵付房款。这个时候房子并没有建好，离正式交付还有一段时间。这个权利使购房者在未来的某一段时间可以按照签订的合同以合同上面的价格购买房子。

比如：购房者A于某日在某个楼盘缴纳了20万的定金，同时与开发商签订了以6000元每平米的价格的购房合同。但是此时，房子并没有盖好。购房者A只是获得了一个合同上的权利，就是在交付时可以按照合同约定的价格购买。

现房销售制是指消费者在购买时随时可以入住的成品房，即开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。通俗一点就是一手交钱一手交货。

比如：购房者A看中某地产公司在这边的房子，以50万的价格买下，或者付了首付然后银行按揭。此时房子已经建好了，各项手续都很齐全，付款完成购房者A就可以入住，并获得产权证。

现房销售对开发商跟购房者有什么影响？

1、现房销售是一手交钱一手交货，买卖双方都有足够的空间来判断。对于购房者来说，现房销售可以直观的看到房子的质量与设计、基础设施建设等，根据购房者可以进行选择判断。但是，对于地产开发商，预售制度本就是开发商发明的一种低成本融资手段，据相关资料显示，目前国内的房产开发商的开发资金中，定金及预付金占了很大的比例，达到了40%多。这种低成本的融资，帮助了开发商快速扩张，增加了现金流。但是如果是现房销售，则这部分资金的缺口很难从其他渠道补齐，那么必然会使房价上涨，购房者的购房资金增加。加上资金链影响，项目开发周期可能拉长，市场供应收紧，对于刚需来说买房的压力可能会更大！

2、开发商的流动资金减少，少了定金及预付金这一块的资金驰援，开发商的现金流会变得紧张，难以继续快速发展，而作为目前国内支柱产业的房地产业也必将受影响，从而影响到国家这一方面的财政收入。

其实从世界范围来看，实行商品房预售制的国家并非中国，我们可以来看看其他国家的一些情况。

日本的开发商在销售预付房的时候，必须给预付款购买保险，此举是为了保证当发生不可抗力的风险时，预先缴纳定金的客户的财产不会遭受损失。

美国大部分是现房销售，如果是预售性质，则要求开发商收上来的定金统一由第三方机构保管，并且项目一半以上的公寓被预定才可以向银行贷款，正式开工。

我国未来一段时间的商品房销售仍然会以预售制度为主，因为国内房地产公司过度依赖预付的定金来保障现金流，在开发商未找到更好的融资方式之前，预售制度仍然是主流的销售制度。不过，美日两国从监管跟保障购房者权限的角度出发，出台了一些针对措施，当中的某些经验，中国是可以借鉴的。