什么决定房价？你会发现，在这个社会上过去十多年一直在讨论这个问题，有几十种答案，这就是房地产这个话题争议这么大的原因。把它总结为一句话，“长期看人口、中期看土地、短期看政策”，大家记住这句话就行了。
我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。
中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴·涨。
非常简单，就坚持这个逻辑，剩下的都是信仰问题了。
人流入的地方，房价持续看·涨，你买入并持有就好了，那么未来中国人往哪里流入呢？有人说往大城市流动，有人说往小城市流动。中国过去十多年，我们城市规划指导思想一直没变，“控制大城市规模，积极发展中小城市和小城镇，区域均衡发展”，这就是我们城市化的思路。
未来中国人口往哪里流动呢？我们研究了十几个经济体，美国、欧洲、日本、韩国等等。时间原因，我就给大家介绍日本和美国，一个是人地关系紧张，一个是人地关系不紧张。这是过去100年日本大的都市圈占日本人口的比重，大家看是什么趋势？不断上升，日本大的都市圈在过去一百年人口占比是不断上升的。日本1.3亿人、3700万在东京，韩国5000万人、2500万在首尔，所以你看它的大都市圈是不断扩大的，人不断往大都市圈流入。有人会说，日本、韩国人地关系紧张，所以人去了大都市。
看美国，这是过去将近一百年，美国人口流动的趋势，美国大都市区占美国人口的比重是什么趋势？也是不断上升的，有没有逆转过？回到小城镇去？没有。美国人地关系不紧张，国土面积跟中国差不多，美国有3.2亿人，人不断往大的都市圈流入。
你看无论是美国、日本、巴西、意大利、菲律宾、英国、印度无一例外，不管什么样的经济体，人不断往大的都市圈流入，是最基本的规律和趋势。为什么？因为大都市更节约土地，更节约资源，更有活力，更有效率，更能为年轻人带来梦想，这是几百年来城市文明的胜利，这是一种文明。控制大城市规模、发展小城镇是逆城镇化的，是不符合规律的。
中国过去也是这样的趋势，人口从东北、西北、小城镇往大的都市圈迁移，不仅过去十年，未来二十年仍然如此。
什么地方房价会涨，答案很简单，人口流入的，库存低的，政府不供地的。什么地方房价涨不动？人都跑了，政府还在拼命的供地，房价能涨得起来吗？
所以“短期看政策，中期看土地，长期看人口。”这是中国中心城市房价的逻辑。
它告诉我们，把脉一个城市的房价走势，政策、土地和人口是三个关键。
01、短期看政策
近一年多来，中央政府和地方政府接二连三地出台楼市调控文件。
北京自去年3月份以来直接针对楼市颁发的政策就有12道多，其他中心城市发布的政策也不在少数。
这些政策告诉我们，中国中心城市的房价，短期内房价必须横·盘。
短期看政策已经被验证，接着看决定中期和长期的两个因素：土地与人口。
02、中期看土地
中期看土地，因为决定房价走势的直接变量是供应量和需求。
西部、东北、中部地区一些三四线城市，人口稀少且不断流失，土地供应却持续增加，这些城市的房价长期处于低·位，未来走·弱是大概·率事件。
中心城市，由于人口增加购房需求不断，土地供应量必须相应增多，才能够控制房价，一旦供不应求，房价只能向上。
重庆的房价，这几年在中东部房价上涨的背景下，显得尤为冷静，主要是因为它充足的住宅供应量有关，当然也离不开当地政府的管控功劳。
十个重点城市中，除了北京、重庆住宅供应量增加外，广州、上海、武汉相比于去年同期，也有不同程度的增加，分别增加了44%、38%、15%。
这并不能改变中心区的购房需求，深圳实际管控人口已有2100万，与北上广是同一个级别，面积只有北京的1/8、上海的1/3，广州的1/4。
成都住宅土地供应量下`跌也非常厉害，相比去年下滑了63%，南京、杭州、天津分别同比下跌了2%、11%、31%。从土地供应量来看，深圳、成都、南京、杭州、天津的房价，未来除了涨还是涨。
03、长期看人口
现在来看上面提到的10个重点城市人口，也即需求情况。
中国的城市化实际上是已经演变成大城市化，全国人口都纷纷涌入北京、上海、广州、深圳、成都、南京、武汉、杭州、郑州、合肥、青岛、厦门、西安等二十多个中心城市。
从上图可以看到，第二部分提到的10个重点城市人口增长都还不错，尤其是深圳、成都、南京、天津、武汉、杭州，增幅都在20%以上。
成都人口增幅和2016年吞并简阳市有关，但即便忽略这个因素，成都的人口增幅也不会差。
上图虽然说的是过去几年人口变化情况，但能够体现的是这些城市对人口的吸引强度，从而推测未来人口增幅情况。
因此，从人口数据来看，中国二十多个中心城市的房价，长期仍看涨。
若再结合第二部分的土地供应量来看，未来涨幅排名前五的应该是深圳、成都、南京、武汉、杭州。
